두 주택 사이에서 고뇌하는 가장의 현실
최근 50대 한 직장인은 이사를 위해 새로운 주택을 매매하며 의도치 않게 일시적인 두 주택 소유자가 되었다고 밝혔다. 주택 시장의 침체로 인해 기존 주택의 매각이 지연되면서, 올해 6월 1일 이후 부과될 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담에 대한 깊은 우려를 표명했다. 특히 최근 아파트 공시가격의 지속적인 상승은 이러한 세금 부담을 더욱 가중시키는 요인으로 작용하고 있었다. 이러한 상황 속에서 그는 급한 마음에 자녀에게 전세 보증금을 끼고 주택을 넘기는 부담부증여나, 시세보다 낮은 가격으로 주택을 판매하는 저가양도 등 다양한 방법을 검토하며 세금 회피 방안을 모색했다고 전했다.
섣부른 세금 회피 시도, 오히려 독이 될 수도
세무 전문가들은 당장의 보유세 부담을 피하기 위해 서두르는 과정에서 예상치 못한 세금 문제가 발생할 수 있다고 경고했다. 특히 올해 6월 1일을 기준으로 주택 소유자에게 1년치 보유세가 모두 부과되므로, 주택 처분을 계획하고 있다면 5월 31일까지 잔금 지급과 소유권 이전을 완료하는 것이 가장 확실한 방법으로 꼽혔다. 그러나 이 시한을 맞추기 어려워 부담부증여나 저가양도와 같은 차선책을 성급하게 추진하는 것은 매우 신중해야 한다고 전문가들은 한목소리로 조언했다. 이는 잘못된 선택이 오히려 더 큰 세금 부담으로 이어질 수 있기 때문이었다.
강화된 세법, 가족 간 거래에 예리한 칼날
최근 개정된 지방세법에 따라 가족 간의 부동산 거래를 바라보는 과세당국의 기준이 한층 더 엄격해졌다는 점을 주목해야 한다고 세무 관계자는 강조했다. 특히 올해 취득분부터 적용되는 저가양도 관련 개정 사항은 주택 소유자들이 반드시 숙지해야 할 중요한 내용이었다. 과거에는 부모가 자녀에게 시세보다 저렴하게 주택을 팔아 저가로 양도할 경우, 실제로 주고받은 대금은 유상취득으로 인정되어 비교적 낮은 세율의 취득세(1~3%)를 적용받을 수 있었다.
저가양도 기준 변경, 증여세 폭탄 가능성
하지만 올해 1월 1일 이후 취득분부터는 상황이 크게 달라졌다. 시가와 실제 거래가액의 차이가 30% 이상이거나, 그 차액이 3억 원 이상인 경우, 설령 실제 대금이 오고 갔더라도 해당 거래 전체를 증여로 간주하는 방향으로 법이 강화되었다. 이는 곧 훨씬 높은 증여 취득세율을 적용받게 됨을 의미했다. 이러한 변화는 가족 간의 거래를 통한 세금 회피 시도를 엄격하게 제한하겠다는 과세당국의 의지를 보여주는 대목이었다.
전세 낀 부담부증여도 안심할 수 없다
이러한 강화된 세법의 잣대는 전세를 끼고 주택을 증여하는 이른바 ‘부담부증여’에도 동일하게 적용되었다. 통상 아파트의 전세가율은 시세의 50~60% 선을 유지하는데, 자녀가 인수하는 전세보증금(채무액)이 주택 시세의 70%에 미치지 못해 시가와의 차이가 30% 이상 벌어지는 경우가 빈번하게 발생했다. 이에 따라 배우자나 직계존비속 간 부담부증여를 진행할 때, 채무 인수 부분이 시가 대비 일정 수준에 미치지 못하거나, 자녀의 상환 능력이 충분히 입증되지 않는 경우 과세당국은 해당 거래를 증여로 판단할 수 있다고 전문가들은 경고했다. 이 경우 조정대상지역 내 시가표준 3억 원 이상 주택을 기준으로 최고 12%에 달하는 높은 증여 취득세율이 부과될 수 있어 각별한 주의가 요구되었다.
안전한 길: 일시적 2주택자 특례 활용
그렇다면 주택이 팔리지 않아 고민하는 이들에게 가장 합리적이고 안전한 대안은 무엇일까. 세무 전문가들은 ‘일시적 2주택자에 대한 종합부동산세 특례’를 적극적으로 활용할 것을 권고했다. 이 특례는 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택자가 된 경우에 적용된다. 과세기준일 현재 신규 주택을 취득한 날로부터 3년이 경과하지 않았다면 이 혜택을 받을 수 있었다. 이사를 목적으로 새 주택을 마련한 경우라면 6월 1일 기준 2주택자라 할지라도, 종부세 계산 시 기존 주택을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택자와 동일한 세금 혜택을 누릴 수 있었다.
특례 신청과 사후 관리의 중요성
1세대 1주택자는 종합부동산세 과세표준 계산 시 주택 공시가격 합산액에서 12억 원까지 기본공제를 받을 수 있어 세금 부담이 크게 완화된다. 또한, 1주택자 중 60세 이상이거나 장기간 주택을 보유한 경우에는 종합부동산세 산출세액에서 연령 및 보유기간에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있는 추가 혜택도 존재했다. 그러나 이 특례는 매년 9월 종합부동산세 합산배제 및 특례 적용 신고 기간에 납세자가 직접 신청해야만 혜택을 볼 수 있다는 점을 명심해야 한다고 세무 관계자는 강조했다. 더욱 중요한 것은 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 이전 주택을 반드시 처분해야 한다는 사후 요건을 지켜야 한다는 점이었다. 이 요건을 어길 경우, 기존에 감면받았던 종합부동산세액이 추징될 수 있으므로 기한 내 처분 계획을 철저히 세우고 이행해야 했다.
세금 회피보다 합법적인 절세가 현명한 선택
일시적 2주택 상황에서 무리하게 세금 회피를 시도하는 것은 예상치 못한 더 큰 세금 부담으로 이어질 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 조언이었다. 특히 가족 간의 거래에 대한 과세당국의 엄격한 기준과 강화된 세법을 인지하고, 합법적인 특례 제도를 활용하는 것이 훨씬 현명한 선택으로 부각되었다. 급변하는 부동산 시장과 세금 정책 속에서 주택 소유자들은 세무 전문가와의 충분한 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 수립하고, 정해진 기한과 요건을 철저히 준수하여 불필요한 위험을 피해야 한다는 교훈을 얻을 수 있었다.
