50대 가장의 절세 고민 위기의 시작
50대 직장인 김민수 씨는 이사할 새로운 주택을 매수하면서 의도치 않게 일시적인 2주택자가 되었다.
최근 가파르게 상승한 아파트 공시가격은 김 씨의 어깨를 더욱 무겁게 짓눌렀다.
특히 매년 6월 1일을 기준으로 부과되는 재산세와 종합부동산세 등 보유세의 폭탄이 임박하며 심리적인 압박은 극에 달했다.
문제는 부동산 시장의 거래 절벽 현상이 심화되면서 기존에 소유하고 있던 주택이 좀처럼 팔리지 않고 있다는 점이었다.
김 씨는 이 2주택자라는 꼬리표를 조속히 떼어내기 위해 다양한 방법을 모색했다.
자녀에게 전세 보증금을 끼고 집을 넘기는 부담부증여나 시세보다 낮은 가격에 매도하는 저가양도를 심각하게 고려하기 시작했다.
과연 당장의 보유세 부담을 회피하려는 이러한 전략이 장기적으로 안전하며 현명한 선택일지 김 씨는 깊은 고민에 빠져 결국 세무 전문가의 상담을 요청하게 되었다.
전문가들은 6월 1일이라는 보유세 과세 기준일을 피하려다가 오히려 예상치 못한 높은 취득세라는 새로운 부담에 직면할 수 있다고 경고했다.
부동산 보유세는 매년 6월 1일 현재 주택을 소유하고 있는 자에게 1년치 세금이 일괄적으로 부과되는 구조이다.
따라서 기존 주택의 처분을 계획하고 있다면 5월 31일까지 매매 잔금 지급과 소유권 이전을 확실하게 마무리하는 것이 가장 확실한 절세 방안으로 제시되었다.
하지만 현실적으로 6월 1일 이전까지 주택 처분이 어려울 것이 예상되는 상황에서 차선책으로 부담부증여나 저가양도를 성급하게 추진하는 것은 매우 신중하게 접근해야 한다는 전문가들의 공통된 조언이 이어졌다.
가족 간 거래 세금 폭탄 주의 과세당국 시선 엄격해졌다
BDO 성현회계법인의 정성경 이사는 최근 개정된 지방세법이 가족 간 부동산 거래를 심사하는 과세관청의 기준을 훨씬 엄격하게 만들었다고 강조했다.
특히 올해부터 새롭게 적용되는 저가양도 관련 개정 사항에 납세자들이 각별히 주의해야 한다고 설명했다.
과거에는 부모가 자녀에게 시세보다 저렴하게 주택을 매도하는 저가양도의 경우 실제로 주고받은 대금에 대해서는 유상취득으로 인정되어 비교적 낮은 1퍼센트에서 3퍼센트 수준의 취득세율이 적용되었다.
그러나 올해 1월 1일 이후 취득분부터는 법이 대폭 강화되어 상황이 달라졌다.
만약 주택의 시가와 실제 거래가액의 차이가 30퍼센트 이상 발생하거나 그 차액이 3억 원 이상인 경우에는 자녀가 실제 대금을 지급했더라도 해당 거래 전체를 증여로 간주할 수 있게 되었다.
이는 곧 훨씬 높은 수준의 증여 취득세율을 적용받게 될 수 있다는 의미였다.
이러한 강화된 기준은 전세 보증금을 끼고 집을 넘기는 부담부증여에도 동일하게 적용되는 원칙이다.
통상적으로 아파트의 전세가율은 시세의 50에서 60퍼센트 선에 머무는 경우가 많다.
따라서 자녀가 인수하는 전세 보증금이라는 채무액이 주택 시세의 70퍼센트에 미치지 못해 시가와의 차이가 30퍼센트 이상 벌어지는 상황이 빈번하게 발생한다.
이로 인해 배우자나 직계존비속 간의 부담부증여를 진행할 때 채무 인수 부분이 시가 대비 일정 수준에 도달하지 못하거나 자녀의 채무 상환 능력이 충분히 입증되지 않는 경우 과세당국은 해당 거래를 증여로 판단할 가능성이 매우 높아졌다.
이처럼 증여로 간주되는 경우 조정대상지역 내 시가표준 3억 원 이상의 주택을 기준으로 할 때 최고 12퍼센트라는 엄청난 증여 취득세율을 적용받게 될 수 있어 각별한 주의가 요구된다.
세금 폭탄 피하는 현명한 길 일시적 2주택자 특례를 활용하라
그렇다면 김민수 씨처럼 기존 주택이 팔리지 않아 고민에 빠진 상황에서 어떤 선택이 가장 합리적이고 바람직할까라는 의문이 제기되었다.
전문가들은 이러한 경우 일시적 2주택자에 대한 종합부동산세 특례를 적극적으로 활용하는 것이 가장 현명한 대안이라고 입을 모았다.
이 특례는 1세대 1주택자가 기존에 보유하던 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택자가 된 경우에 적용된다.
과세 기준일 현재 신규 주택을 취득한 날로부터 3년이 경과하지 않은 상태여야 한다는 명확한 요건이 있었다.
김 씨와 같이 이사를 목적으로 새로운 보금자리를 마련한 경우라면 6월 1일 과세 기준일 현재 2주택자 신분이라 하더라도 종합부동산세 계산 시 기존 주택을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택자와 동일한 세제 혜택을 누릴 수 있게 된다.
1세대 1주택자의 경우 종합부동산세 과세표준을 산정할 때 주택 공시가격 합산액에서 12억 원이라는 상당한 금액까지 기본 공제를 받을 수 있어 세금 부담이 크게 완화되는 장점이 있었다.
더욱이 1주택자 중 60세 이상이거나 해당 주택을 장기간 보유한 경우에는 종합부동산세 산출세액에서 연령 및 보유 기간에 따라 최대 80퍼센트까지 세액 공제를 받을 수 있는 추가적인 혜택도 존재했다.
정성경 이사는 이러한 중요한 특례 혜택을 받기 위해서는 매년 9월에 진행되는 종합부동산세 합산배제 및 특례 적용 신고 기간에 납세자가 직접 신청해야만 한다는 점을 거듭 강조했다.
만약 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 하는 사후 요건을 지키지 못할 경우 이전에 감면받았던 종합부동산세액이 추징될 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다고 덧붙였다.
복잡한 세금 문제 현명한 대처와 전문가의 조언이 필수
결론적으로 일시적인 2주택자가 되어버린 상황에서 무리하게 보유세 부담을 회피하려는 시도는 예상치 못한 더 큰 세금 문제 즉 취득세 폭탄으로 이어질 수 있다는 중요한 교훈을 얻을 수 있었다.
특히 가족 간의 부동산 거래는 과세당국의 엄격한 기준을 적용받으므로 부담부증여나 저가양도를 섣불리 추진하기보다는 신중한 접근이 필수적이었다.
이럴 때 가장 현명하고 안전한 대안은 바로 일시적 2주택자 종합부동산세 특례를 적극적으로 활용하는 것이었다.
이 특례는 납세자가 직접 신청해야만 혜택을 볼 수 있으며 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 하는 사후 관리 요건까지 철저히 이행해야 한다는 점을 명심해야 한다.
복잡하게 얽힌 부동산 세금 문제 앞에서 개인의 판단에만 의존하기보다는 반드시 세무 전문가와 충분히 상담하여 자신에게 맞는 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 현명하고 안전한 자산 관리의 핵심임을 다시 한번 확인시켜 주었다.
