이사 앞둔 50대, 2주택의 덫에 걸리다!
새로운 보금자리를 마련하려던 한 50대 직장인은 본의 아니게 일시적 2주택자가 되면서 깊은 고민에 빠졌다. 이사를 위해 신규 주택을 매매했으나, 기존에 소유하던 주택이 좀처럼 팔리지 않아 불안감이 증폭됐다. 특히 아파트 공시가격 상승으로 인해 다가오는 6월 1일을 기준으로 부담해야 할 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 크게 늘어날 것으로 예상되면서, 마음은 더욱 급해졌다. 걷잡을 수 없는 거래 절벽 현상 속에서 기존 주택의 처분이 지연되자, 2주택자라는 세금 꼬리표를 떼기 위해 자녀에게 전세 보증금을 안고 집을 넘기는 부담부증여나, 시세보다 낮은 가격으로 매도하는 저가양도 등 다양한 방법을 검토하게 되었다. 그러나 이러한 임시방편의 전략이 과연 안전하게 세금 부담을 줄일 수 있을지에 대한 의문이 커져 세무 전문가의 상담을 요청하기에 이르렀다.
6월 1일, 세금의 운명을 가르는 마지노선!
보유세를 피하려다 자칫 예상치 못한 ‘취득세’ 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다는 전문가들의 조언이 나왔다. 부동산 보유세는 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 이에게 1년 치 세금이 모두 부과되는 것이 일반적인 원칙이다. 따라서 주택 처분을 계획하고 있다면, 늦어도 매년 5월 31일까지는 매매 잔금 지급과 소유권 이전 절차를 모두 완료하는 것이 세금을 절약하는 가장 확실한 방법으로 꼽혔다. 하지만 현실적인 거래 절벽 상황에서 6월 1일 이전에 기존 주택을 처분하기 어려운 경우가 많아졌다. 이에 대한 차선책으로 부담부증여나 저가양도를 서두르는 것은 매우 신중하게 접근해야 한다는 것이 세무 전문가들의 공통된 의견이었다.
가족 간 거래, 과세당국 칼날이 더 날카로워졌다!
최근 개정된 지방세법에 따라 가족 간의 부동산 거래에 대한 과세관청의 심사 기준이 매우 엄격해졌다는 점을 간과해서는 안 된다. 특히 올해 1월 1일 이후 취득분부터 적용되는 저가양도 관련 개정 사항에 주목할 필요가 있었다. 이전에는 부모가 자녀에게 시세보다 저렴하게 주택을 매도하는 저가양도의 경우, 실제로 주고받은 대금에 대해서는 유상취득으로 인정받아 1퍼센트에서 3퍼센트 사이의 낮은 취득세율이 적용되는 것이 일반적이었다. 그러나 법이 강화되면서, 올해부터는 시가와 실제 거래가액의 차이가 30퍼센트 이상 발생하거나, 그 차액이 3억 원 이상인 경우에는 설령 실제 대금이 오고 갔더라도 해당 거래 전체를 증여로 간주하여 높은 취득세율을 적용하도록 했다.
전세 낀 증여도 예외는 없다! 12% 취득세 폭탄의 덫!
이처럼 강화된 과세 기준은 전세를 끼고 주택을 증여하는 이른바 ‘부담부증여’에도 동일하게 적용된다. 통상적으로 아파트의 전세가율은 시세의 50퍼센트에서 60퍼센트 수준에 머무는 경우가 많았다. 이러한 상황에서 자녀가 인수하는 전세보증금, 즉 채무액이 시가 대비 70퍼센트에 미치지 못해 시가와의 차이가 30퍼센트 이상 벌어지는 경우가 빈번하게 발생했다. 따라서 배우자나 직계존비속 간에 부담부증여를 할 때, 채무 인수 부분이 시가 대비 일정 수준에 미치지 못하거나, 자녀의 채무 상환 능력이 충분히 입증되지 않는다면, 과세당국은 해당 거래를 증여로 판단할 수 있게 되었다. 이 경우, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 기준으로 최고 12퍼센트에 달하는 증여 취득세율이 적용될 수 있어 각별한 주의가 요구됐다.
복잡한 세법, 의외의 해답은 여기에 있었다!
그렇다면 기존 주택이 팔리지 않아 난감한 상황에 처한 이들에게 가장 현명하고 합리적인 선택지는 무엇일까. 전문가들은 ‘일시적 2주택자에 대한 종합부동산세 특례’를 적극적으로 활용하는 것을 최선의 대안으로 제시했다. 일시적으로 2주택자가 되는 경우란, 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 2주택자가 되었고, 과세기준일 현재 신규 주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 상황을 의미했다. 이사를 목적으로 새집을 마련했다면, 6월 1일 기준으로 2주택자에 해당하더라도 종합부동산세 계산 시에는 기존 주택을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택자와 동일한 세제 혜택을 받을 수 있게 되었다.
12억 공제와 최대 80% 세액 감면, 놓치지 마라!
일시적 2주택 특례를 통해 1세대 1주택자와 같은 지위를 얻게 되면 세금 부담은 크게 완화될 수 있었다. 1세대 1주택자는 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 주택 공시가격 합산액에서 12억 원까지 기본공제를 받게 되어 실질적인 세금 부담이 현저히 줄어들었다. 또한, 1주택자 중에서 만 60세 이상이거나 주택을 장기간 보유한 경우에는 종합부동산세 산출세액에서 연령과 보유 기간에 따라 최대 80퍼센트까지 세액공제를 받을 수 있어, 세금 절감 효과가 매우 컸다. 이러한 특례를 활용한다면 불확실한 매매 환경 속에서도 세금 부담을 합법적으로 줄일 수 있는 길이 열리는 셈이었다.
세금은 피하는 것이 아니라 이해하고 활용해야 하는 것이 핵심이었다. 섣부른 절세 시도는 오히려 더 큰 세금 폭탄을 불러올 수 있다는 교훈을 잊어서는 안 된다. 복잡한 세법 규정을 정확히 파악하고, 일시적 2주택 특례와 같이 합법적인 제도를 적극적으로 활용하는 지혜가 필요하다. 전문가의 도움을 받아 자신의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 수립하는 것이야말로 급변하는 부동산 시장에서 현명하게 대처하는 방법이었다.
